"조합원들의 이익을 늘리기 위해 공공임대주택 물량을 줄이는 것은 현실적으로 어려운 일이다. 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 완화 등 정책 혜택의 조건이기 때문에 이러지도 저러지도 못하고 있다."- 서울 재건축 사업 조합원 A씨

원자잿값과 인건비 인상, 고금리 장기화의 영향으로 부동산 경기 침체가 지속되고 있다. 공사비 폭등으로 재개발·재건축(정비사업)의 수익성에 빨간불이 켜지면서 조합과 시공사 간의 갈등도 증폭되고 있다. 공사비 상승은 불가피하다는 시공사와 불어난 추가분담금을 감당할 수 없는 조합의 팽팽한 줄다리기가 이어지면서 정부가 여러 차례에 걸쳐 중재안을 내놓기도 했다.

전문가들은 현실적인 정책 지원이 필요하다는 조언이다. 사업장에서 어려움을 겪고 있는 금융비용 문제를 해결할 수 있는 대책 또는 사업성을 높이는 방안을 마련하는 것이 이들에게 실질적인 도움을 줄 수 있다는 의견이다.

현재 정비사업은 공사비 상승에 따른 추가분담금 문제를 피할 수가 없게 됐다. 정부는 공사비 분쟁을 줄이려는 목적으로 올 1월 '주택공급 확대 방안'을 발표하고 후속 조치의 일환으로 '정비사업 표준공사계약서'를 도입했다. 표준공사계약서를 통해 공사비 산출 근거를 명확히 하고 설계변경과 물가 변동시 조정기준을 마련하겠단 취지다.

해당 계약서의 내용에는 설계변경 사유나 신규로 추가되는 자재 등에 따른 공사비 조정기준을 명확히 하도록 규정했다. 공사비 변동 폭을 산정할 때는 '국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률'(국가계약법)에 따라 지수조정률 방식을 적용하도록 권고했다. 하지만 현장에선 이 같은 대책도 실효성이 낮다며 의문을 표하고 있다.

서울시 "공공기여 부담 낮추고 용적률 인센티브 확대"

정부가 조합과 시공사 간 공사비 문제를 해결하기 위해 대책을 내놓은 데 이어 서울시는 정비사업 수익성을 개선하기 위한 '재개발·재건축 2대 사업지원 방안'을 마련했다.

지원 방안의 핵심은 사업이 진행되는 곳을 더 활발히, 사업성이 떨어지는 곳에는 폭넓은 기회를 제공한다는 취지다. 지역 간 사업성의 편차를 줄이기 위해 사업성이 낮은 곳에 세대 수·지가·과밀 정도 등이 고려된 '사업성 보정계수'를 적용한다. 이에 따라 현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브' 범위를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전한다는 계획이다.

사업성 확보에서 중요 요건인 공공기여 부담도 낮춘다는 방침이다. 용도지역 상향에 따른 의무공공기여 부담을 줄이고 공공임대주택 등 건축물 기부채납시 인센티브를 더 제공한다. 정비사업 공공임대주택 매입비용 현실화도 함께 추진한다.

정비사업의 세대 수를 더 많이 늘려 사업성을 높일 수 있도록 도로·공원 등 기반시설 입체화, 공공시설 고밀·복합화를 통해 추가 주택 용지를 최대한 확보토록 지원하는 등 사업성 개선·공공지원 강화를 중심으로 총 10가지 방안을 내놓았다.

정비업계 일각에선 인센티브 규제 완화가 파격적이고 다양하다고 평가했다. 현재 공사비 상승 문제로 사업이 중단된 서울의 한 재건축사업 조합 관계자는 "공공기여 부담을 낮추고 기부채납 인센티브를 상향해 사업성 개선에 도움이 될 것 같다"며 "조합원 분양가 폭탄으로 시름이 깊었는데 어려움을 겪고 있는 사업지에 하루빨리 적용했으면 한다"는 바람을 전했다.

다만 전문가들은 기부채납을 줄인 용적률 완화 등의 대책이 공공성 약화 논란에 부딪칠 수 있다고 우려했다. 당장 사업성 개선에는 도움이 될 수 있지만 자금력이 부족한 사업지에는 무용지물인 데다 사유재산인 조합의 수익성을 목적으로 공공임대주택을 축소하는 것은 반대에 부딪칠 수 있다는 우려다.

권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공임대주택을 줄이는 대책은 실현되기가 힘들 것 같다"면서 "정부가 노후단지 밀집 지역만을 위한 정책과 방안을 마련해야 할 것으로 보인다"고 제시했다.

3기 신도시 등에서 문제가 발생할 수도 있다. 권 위원은 "노후 도시 재정비로 3기 신도시 수요가 줄어들 수 있다"면서 "분양가 상승 문제로 사전청약 포기 사태도 발생하고 있는 상황"이라고 설명했다. 3기 신도시 건설은 수도권 광역급행철도(GTX) 등 정책 사업과도 연결돼 연쇄 작용이 일어날 수 있다.

"민간 계약에 정부 개입 한계 있어"

조합과 시공사가 계약서의 내용을 제대로 이행하는 것만이 분쟁의 소지를 최소화할 수 있다는 게 전문가들의 의견이다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "공사비 문제는 경기침체와 수익 감소의 영향이므로 대외 환경의 영향을 피할 수 없다"면서 "사업성 개선을 위해 지자체 등이 공공임대주택 매입 비용을 현실화한다면 분쟁이 완화될 수 있을 것"이라고 덧붙였다.

실제 국토교통부는 지난달 정비사업에서 의무 공급해야 하는 공공임대주택의 인수가격을 상향 조정하는 '도시 및 주거환경정비법 시행령·시행규칙' 개정안을 6월10일까지 입법예고한다고 밝혔다. 현행법은 서울시의 경우 공공임대주택 비율을 15%로 정하고 있다.

재개발의 공공임대주택 인수 가격의 경우 건축물은 표준건축비, 토지는 감정가를 기준으로 산정한다. 특히 표준건축비는 공사비 상승을 반영하는 데 한계가 있어 조합이 손해를 보는 구조라는 지적이 잇따랐다. 이에 정부는 건축물 인수가격을 산정시 물가 상승률을 고려해 표준건축비에서 '기본형건축비'로 전환, 80% 수준으로 상향 조정한다는 계획이다.

공공임대주택 인수가격이 조정되면 조합원 부담도 줄어들 것으로 전망된다. 국토부의 시뮬레이션 결과 서울 신축 1000가구 재개발사업의 조합원이 600명이라고 가정하면 공공임대주택 인수가격 상향으로 조합원 1인당 약 700만원의 분담금이 감소하는 것으로 추산됐다.

전문가들은 공사비 상승으로 인해 발생하는 조합과 시공사의 갈등에 대해 정부가 직접 해결하기는 쉽지 않다는 의견을 내고 있다. 미국이 당분간 고금리를 유지할 것으로 보이면서 국내도 금리 인하가 쉽지 않은 상황이다. 부동산 경기침체가 끝나야만 공사비 해결의 실마리를 찾을 수 있을 전망이다.