R&D단지 개발 마곡 역세권 웃돈 최고 1억
법조타운 완공앞둔 문정, 6% 수익률 기대
개발지연 위례·광교는 웃돈 `0` 매물 등장



원본보기내년 입주를 앞두고 상가·오피스 투자가 한창인 마곡 일대. [사진 제공 = 우성건영]
\'11·3 대책\' 이후 청약률이 반 토막나면서 갈 곳 잃은 여유자금이 \'수익형 부동산 대표 주자\'로 꼽히는 상가·오피스 시장을 기웃거리는 가운데 양극화 양상이 심화하고 있다. 수천만 원 이상 웃돈(프리미엄)이 붙는 곳이 있는가 하면 마이너스 웃돈·할인 분양 등이 내걸린 곳도 있다.

서울 강서 마곡·금천 등 일대 상가·오피스 시장은 개발 호재가 본격적으로 나타나면서 5000만~1억원 웃돈이 붙었다. 마곡의 경우 서울지하철 5호선 발산역, 9호선 마곡나루역 인근 초역세권 상가·오피스에 7000만~1억원가량 웃돈이 붙었다. 발산역 인근 한 상가·오피스는 지난달 오피스 사전예약을 시작하자 이틀 만에 모두 팔렸다.

인근 A공인 관계자는 "올해 마곡지구 일대 상가 분양가(1층 기준)는 3.3㎡당 4500만원 선으로 2~3년 전보다 1000만원가량 올랐고, 같은 기간 오피스는 1000만원 선으로 100만원가량 높아졌다"며 "특히 전용면적 33㎡ 남짓한 섹션 오피스는 아파트보다 자본금이 적게 들어가 개인투자자들도 요즘 문의해 온다"고 말했다. 보통은 소규모 회사들이 실입주 차원에서 분양받던 분위기가 바뀌고 있다는 얘기다. 마곡지구에는 내년에 입주하는 LG사이언스파크(2017년 1차, 2020년 2차 입주 예정)를 비롯해 에쓰오일, 롯데, 넥센 등 70여 개 기업이 둥지를 틀 예정이다.

동부지방법원·검찰청 등 각종 업무시설과 동남권 유통단지·컬처밸리 개발이 이어지는 송파구 문정지구도 내년 2월 법조타운 완공을 앞두고 기대감이 돌고 있다. 지하철과 지하로 연결되는 한 상가·오피스는 지하 점포 웃돈이 1억원 정도 붙었다. 인근 B공인 관계자는 "초기엔 중소기업들이 주로 분양받은 후 전매투자 문의가 들어오고 있는데, 1층 전용 50㎡형은 웃돈 1억5000만원을 얹어도 팔려는 사람이 없다"며 "분양가가 높아서 수익률이 당장 4.5% 수준인 건물들도 향후 6%를 기대한다"고 말했다.

서울 금천 일대 상가 시장도 활기를 보인다. 지난달 21일 견본상가가 문을 연 독산동 \'마르쉐 도르 애비뉴\'의 경우 195개실 모집에 8000여 명이 몰려 40대1의 평균 경쟁률(최고 980대1)을 기록했다. 금천 일대는 강남순환도시고속도로와 내년 착공 예정인 신안산선 외에도 서부간선도로 지하화 사업이 이어지는 데다 독산동 일대 옛 도하부대 이전 용지가 4500여 가구에 이르는 미니 신도시로 개발 중이다.

반면 위례·광교 일대 상가·오피스 시장은 숨을 죽이는 분위기다. 위례 중심상업지구 트랜짓몰을 비롯해 위례중앙역 인근 상권은 웃돈이 4000만~5000만원가량 떨어진 데다 웃돈이 붙지 않은 \'무피(No Premium)\' 매물도 적잖다. 위례신도시 C공인 관계자는 "인기 좋은 1층마저 임대 계약이 제대로 이뤄지지 않아 상가 공실이 이어지다 보니 1억원을 넘나들던 분양권 웃돈이 대부분 1억원 미만"이라고 말했다.

수원시 영통 광교 역시 경기도청을 비롯한 행정타운 이전 지연 가능성이 제기되면서 시장이 잠잠해졌다. 올해 초만 해도 경기도청 신청사의 광교 이전이 내년 6월 착공을 앞두고 있었지만, 사업이 미뤄질 공산이 커지며 용지는 빈터로 남았다. 이에 따라 이른바 \'행정타운 프리미엄\'을 기대했던 광교 일대 상가 시장에서는 공실 문제가 불거졌다.

광교신도시 인근 D공인 관계자는 "위례와 광교는 \'베드 타운\'으로 굳어지는 경우 상가 투자 수익률이 낮아질 수밖에 없다"고 말했다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "수도권 개발사업지는 상권이 자리 잡는 시간이 필요하기 때문에 장기적으로 봐야 한다"며 "위례와 광교처럼 개발 호재가 미뤄지는 식의 리스크도 감안해야 한다"고 말했다.