근데 저는 고객에게 무시를 잘 안당해서 다행이네요.

ㅁ(호구) · 2010.07.07 01:03:11

고객이 제게 이런 질문 메일을 보냅니다.

1. 등기내용

등기목적

접수

등기원인

권리자 및 기타사항

지상권설정

1993년 8월9일

제93086호

1993년 8월6일

설정계약

목적 지하철도 시설의 소유

범위 편입면적 723.5㎡중 146.3㎡에

대하여 평균해수면기준 지하 -5.582미터로 부터 4.318미터

사이

존손기간 지상권설정계약일로부터 지하철시설물 존속시까지

지상권사 서울특별시도시철도공사

2. 질문입니다.

1) 현재 지하1층/ 지상5층 입니다. 신축을 하게되면 지하로 더이상 공사는 불가능하고

지상은 가능하다는 얘기를 들었습니다. 등기부등본 확인해보니 위와 같은 내용인데

신축을 해도되는지와 지상권설정된 범위(그림참조)가 있는데 그곳을 제외한 나머지 부분은 지하로

더 파는것은 괜찮은지 궁금합니다.

============================================================================

그래서 전 이련 답변을 보냈습니다.

============================================================================

안녕하세요, *** 팀장님.

문의하신 부분에 대하여 답변 드리겠습니다.

완전한 답변은 아니오나 우선 답변 드리고 추후 보완하여 답변 드리겠습니다.

현재 토지에 설정된 지상권은 "구분지상권"이라고 합니다.

구분지상권에 관한 법조문은 다음과 같습니다.

민법 제 289조의2[구분지상권]

1. 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다.

이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.

2. 제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용/수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이

있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용/수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니된다.

구분지상권은 "지상권"을 규정한 법조항을 준용하는 권리로서 구분지상권자가 대단히 강력한 권리를 갖게 되어

결과적으로 토지 및 건축물의 소유자의 토지 사용/수익권을 상당하게 제한합니다.

해당 토지의 경우, 지하철 시설의 설치 및 사용을 위하여 구분지상권 중 지하권에 대하여 제한이 가해지는 지상권등기가 된 것입니다.

최근에는 지하철이나 지하상가 등 지하공간의 이용이 증대되고 건물이 초고층화되는 추세여서 정확한 토지소유권의 범위에 대해서는

법원의 판단에 의존하는 경향이 있고 서울시의 조례에서는 토지의 용도와 이용 상태에 따라 한계심도 이내의 토지에 대해서는 지하공간 이용시

깊이에 따른 이용저해율을 적용하여 보상할 수 있도록 규정하고 있습니다.

서울시 현행 규칙에 의하면 한계심도는 용도지역별로 다르나 최대 40m로 규정하고 있으며 이 범위 내에서 깊이에 따른 이용저해율에 따라 보상하도록 되어 있습니다.

현 토지와 건축물이 어디에 위치하고 있는지, 또한 정산에서 그것을 언제 취득하여 보유하고 계신지는 모르겠으나

지상권 설정 당시 전 토지주와 서울시(혹은 토지 소재 해당 지자체)간에 어떤 보상에 대한 계약이 되어 있는지를 해당 지자체에 문의해 보시는 것도 필요할 것 같습니다.

당시, 권리의 제한에 대한 명확한 설명이 없어 해당 토지와 건축물에 대한 평가를 제대로 하지 못하였다면 매도자에게 부당이득 반환 청구소송을 내 보시는 것도 검토하실 필요가 있어 보이네요.

또한 권리의 제한의 폭이 예측했던 바에 비해 지나치게 커서, 만약 이를 알았다면 매수하지 않았을 만하다는 것이 법원에서 인정된다면 매매계약 자체를 무효화 할 수도 있으나 이 소송의 경우

원고인 정산이 이길 확률은 낮은 것으로 알고 있습니다.(더 정확한 것은 변호사와 상담해 보시길 바랍니다)

끝으로, 만약, 이러한 사용/수익의 제한이 지대함을 알면서도 매도자가 적극적으로 은폐하였다면(악의의 매도자) 이에 대한 손해배상 청구도 가능하며 손해배상의 청구는

매도자와 그 매매계약을 중개한 중개사 중 택하거나 혹은 모두에게 제기하실 수 있습니다.

그러나, 매수자이신 정산도 본인의 이익을 지키기 위해 노력하여야 함에도 불구하고 중개인과 매도자의 말만을 믿고 거래한 책임이 인정되어

측정된 손해 중 일부는 부담하셔야 한다는 것이 이러한 류의 소송에 대한 법원의 시각입니다.

자, 그럼 지상권과 구분지상권, 그리고 지하권에 대한 장황한 설명과 소송에 관한 여담을 마치고

팀장님께서 질문하신 내용에 대하여 부족하지만 답변 드리도록 하겠습니다.

1. 신축이 가능한지

: 가능할 것으로 보입니다. 위에서도 언급했듯, 지하철이 있다 하여 지상의 모든 권리를 제한하는 것이 아니므로 건물의 신축은 가능하나

하중이 크게 걸리는 고층건물은 불가능 할 것이므로 해당 구청 건축과에 문의하여 정확한 답변을 들으셔야 할것입니다.

2. 지적도에 표시된 면적 이외의 부분은 지하로 더 파도 되는지

: 이것도 가능할 것으로 보입니다. 정산측에서 보유하신 토지의 일부가 구분지상권의 대상이 되었다면

구분지상권은 수직으로 미치는 것이지 수평으로 미치는 것이 아니므로 구분지상권의 설정등기가 된 지역을 제외한 부분에 관해서는

지하로 더 깊이 파셔도 될 것으로 보입니다.

물론, 이것도 해당 구청 건축과에 문의하셔서 정확한 답변을 들어보시기 바랍니다.

3. 1항과 2항을 접목했을때 생기는 의문

: 지하는 일부는 깊게 일부는 얕게 판다고 하지만

지상 건축물도 일부는 높고 일부는 낮게 건축해야 할까요? 전 그게 궁금해 지네요 ^^

제가 아직 경험하지 못한 특별한 케이스네요.

정확한 지번을 알려주시면 공부 삼아서 제가 시청이든 구청이든 이리 저리 전화해서 알아봐 드리도록 하겠습니다.^^

또한, 메일 내용중 궁금하신 부분이나 익숙치 않으신 용어/법리등은 언제든 전화 주시면 자세히 말씀 드리겠습니다.

늦은 밤에 보내는 메일이지만

낮에 읽으시겠지요?

좋은 하루 되세요, 팀장님.

==========================================================================================================================

결론 :

영업직이라도 전문 지식을 가지고 있으면 무시하기 어려움요.

차얘기 :

내차는 경차

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